Au trecut 10 ani de la aparitia Legii 112/1995, care interzice instrainarea imobilelor pe aceasta durata

Oferta de pe piata imobiliara se va imbogati, dar nu atat de mult incat sa influenteze decisiv preturile. Specialistii nu prevad modificari spectaculoase de preturi.

Suntem in 2005, asa ca din 1995 si pana azi au trecut 10 ani. Aceasta fraza nu trebuie privita ca o constatare in genul legilor lui Murphy, pentru ca in 1995 a intrat in vigoare o reglementare ale carei efecte asupra pietei imobiliare s-ar putea vedea acum. Cei care au preluat case in baza Legii 112 nu au avut dreptul sa le vanda timp de 10 ani. Cum astazi se implineste acest termen, ne-am astepta ca oferta sa se imbogateasca brusc in marile orase din tara. Si, in consecinta, sa mai scada din preturile locuintelor existente, care vor simti vantul concurentei suflandu-le in ceafa.

Data-cheie: 29 noiembrie

Numai ca realitatea e complexa si cine se grabeste sa faca previziuni neglijand anumite aspecte risca sa ajunga la concluzii gresite. Legea 112 a fost publicata in „Monitorul Oficial” din 29 noiembrie 1995. Ea stabileste situatia juridica a unor imobile „cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului”, asadar nationalizate de regimul comunist.

Articolul 9 al actului normativ stipuleaza la primul aliniat: „Chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la articolul 14, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a pretului”. La articolul 14 se arata ca „persoanele indreptatite la restituirea in natura a apartamentelor sau, dupa caz, la acordarea de despagubiri vor depune cereri in acest sens, in termen de 6 luni de la intrarea in vigoare a legii”. 6 luni dupa 29 noiembrie 1995 inseamna 29 mai 1996. Ultimul alineat de la articolul 9 spune ca „apartamentele dobandite in conditiile alin. 1 nu pot fi instrainate 10 ani de la data cumpararii”. Deci, „de la data cumpararii”, nu a intrarii in vigoare a legii. Unele dintre aceste case au fost achitate integral in 1996, altele in 1997, altele in ceilalti ani succesivi. Locuintele aflate sub incidenta acestei legi nu vor patrunde pe piata toate in aceeasi zi, ci in mod treptat. Este clar ca nu vom asista la un efect-soc.

Influente pe segmentul terenurilor

„In Bucuresti sunt peste 800.000 de unitati locative (apartamente, case, vile). Daca vor aparea cateva mii in plus, nu se va intampla mare lucru. Oricum, cifra exacta e foarte greu de precizat. Influente vor fi, dar pe alt segment. In Capitala, se gasesc tot mai greu terenuri pentru cladiri de birouri. Investitorii vor vana astfel de case pentru a lua, de fapt, loturile pe care se afla acestea”, a declarat Ion Radu Zilisteanu, director general la agentia imobiliara Intermedias Bucuresti. Prin centru, metrul patrat costa si 500, chiar 1.000 de euro. Problema e ca nu prea ai de unde sa cumperi. Multi oameni de afaceri vor prefera sa achizitioneze cladiri pe care sa le demoleze pentru a construi pe parcelele aferente. Aici trebuie avut grija ca unele imobile fac parte din patrimoniul national, asa ca nu pot fi daramate, iar reconditionarea lor se face numai cu respectarea arhitecturii initiale.

Cluj-Napoca: diferente mari fata de apartamente

Nici specialistii din Cluj-Napoca nu preconizeaza schimbari spectaculoase. „Cand cladirile de pe Legea 112 vor fi scoase la vanzare, valoarea lor va fi foarte mare, pentru ca 80% dintre ele se afla in centrul istoric al orasului. Preturile lor se vor situa la cel putin 1.200 euro/mp. Se exclude ideea de concurenta cu apartamentele clasice, care se vand si cu 750-800 euro/mp”, a afirmat Tudorel Sovar, director general la Albatros Cluj-Napoca.

In urbea ardeleana exista multe imobile protejate din punct de vedere arhitectonic, pentru ca ele dateaza din perioada interbelica sau chiar a Imperiului Austro-Ungar. Acestea au, de obicei, iesire la marile artere de circulatie. Dar, in curtile din spatele lor mai sunt si casute mai modeste, care au apartinut oamenilor cu venituri reduse si care au fost date in chirie pe timpul comunistilor. Asa ca si la Cluj e posibil sa se cumpere cladiri numai pentru terenuri. Aici, preturile terenurilor nu le egaleaza pe cele din Bucuresti, dar oricum ajung pe la 300-350 de euro.

Interes sporit pentru centrul Timisoarei

Timisorenii nu se asteapta nicidecum la ieftiniri, ci din contra, la majorari de preturi. Tot mai multi investitori manifesta interes pentru imobilele istorice din orasul de pe Bega. Ca urmare, valoarea acestora a tot crescut in ultima vreme, iar specialistii considera ca tendinta se va mentine. „Ne asteptam ca si anul viitor preturile pe acest segment de piata sa continue trendul ascendent. De aici mai au de castigat si cei care si-au asumat riscul cumparand astfel de imobile, pentru ca pretul de achizitie a fost mult sub cel al pietei, acum avand ocazia sa le revanda la un pret mult mai mare”, a spus Estera Surugiu, PR & Marketing Manager la Casadomi Timisoara.

Argumente antiieftinire

„Valul Legii 112” va fi, dupa toate probabilitatile, unul de mica anvergura. In sprijinul afirmatiei vine si faptul ca in Bucuresti, cel putin, unele dintre aceste cladiri au grad ridicat de pericol seismic, astfel ca nu pot fi date pe un pret bun in absenta lucrarilor de consolidare. „Valul” este atenuat si de „arvunirile” unor case: proprietarii si-au luat banii pe ele, iar cumparatorii vor intra in posesie cand legea va permite. Astfel, oferta se va amplifica intr-o masura mai mica decat cea de pe „calculele hartiei”.

O parte din case au fost deja instrainate

„Trecerea celor 10 ani de la intrarea in vigoare a Legii 112/1995 va avea o influenta asupra pietei imobiliare din Bucuresti, dar nu una foarte mare. Au existat metode prin care o parte din locuinte au fost deja vandute. O metoda ar fi inchirierea pe termen lung cu drept de vanzare. Avand in vedere ca oferta va creste, e posibil ca preturile sa mai scada, insa nu foarte mult. Nu in toate situatiile se implinesc 10 ani in acelasi moment, asa ca nu se va produce un efect instantaneu. Probabil ca in Capitala vor mai intra pe piata cateva sute de unitati locative pe an.”
Cristian Ungureanu, director general al Unic Company Bucuresti

Vom vedea efectele incepand cu 2006

„Referitor la Legea 112, in Timisoara sunt destul de multe imobile care intra sub incidenta acesteia. Efectele ei insa se vor resimti cel mai devreme incepand cu 2006, anul in care vor putea fi cumparate primele imobile. Nu ne asteptam ca preturile sa scada, pentru ca aceasta oferta apare pe fondul cererii crescute pentru apartamente in cladiri istorice, mai ales din partea cetatenilor straini care-si dezvolta afacerile in zona de vest. In cursul acestui an, pretul la apartamentele din cladirile istorice au continuat sa creasca, in acest moment ajungand la 1.000-1.200 euro/mp in zona ultracentrala si 700-900 euro/mp in zona centrala.”
Estera Surugiu, PR & Marketing Manager la Casadomi Timisoara