Investitiile pe piata imobiliara se recupereaza tot mai lent.

Cumperi un spatiu, il dai in chirie si suma cheltuita ti se intoarce in buzunar dupa vreo 10 ani si chiar mai mult. Prin 2000, perioada era de 5 ani.

Pentru investitorii amatori de castiguri rapide, pietele imature sunt cele mai avantajoase. Ce poate fi mai placut decat sa cumperi un spatiu, sa-l dai in chirie si sa te pomenesti ca in cativa ani ti-ai amortizat suma cheltuita si ai trecut pe castig? Problema e: cat timp dureaza pana cand intri pe plus?

Ei bine, in tarile mai putin dezvoltate, dureaza mai putin. Acolo unde asemenea tranzactii se fac de multa vreme, banii nu revin la investitor cu aceeasi viteza. Din acest punct de vedere, Romania se afla undeva pe la mijloc. A depasit statutul de „greenfied”, dar inca nu l-a castigat pe acela corespunzator unor evolutii „asezate”. Daca in perioada 2000-2002 iti recuperai suma in vreo 5 ani, acum perioada a ajuns pe la 10 ani, dupa cum apreciaza specialistii din domeniu. Si se pare ca, in perspectiva aderarii la Uniunea Europeana, aceasta perioada va fi din ce in ce mai lunga.

Apartamente si vile

Sa luam in considerare un cartier bucurestean: Colentina. Un apartament cu trei camere poate fi cumparat la un pret mediu de 55.000 euro. In zona, acest tip de locuinta se inchiriaza cu circa 350 euro/luna. Calculele ne arata ca banii dati pe achizitionarea spatiului vor fi recuperati in 15 ani. Pentru o analiza ceva mai detaliata, sa aruncam o privire in Dristor, unde trei camere costa intre 45.000 si 65.000 euro. In mod normal, se obtine o chirie lunara intre 300 si 350 euro. Asadar, perioada de recuperare a investitiei oscileaza intre 12,5 si 15 ani.

Sa vedem ce se intampla in sectorul rezidentialelor de lux. O vila in Dorobanti costa, la vanzare, intre 400.000 si 800.000 euro, conform unui studiu efectuat de CB Richard Ellis. Preturile includ terenuri de 150-500 mp. In acest cartier, pentru o vila de 250-600 mp, se solicita chirii de 2.500-9.000 euro/luna. Termen de recuperare: intre 7 si 13 ani. Am raportat preturile de vanzare minime la limitele minime ale chiriilor si preturile maxime la chiriile maxime.

Cladiri de birouri

Afaceri si mai mari se pot face cu cladiri pentru firme, dar aici iti trebuie resurse financiare foarte puternice. Si la birouri, chiriile au scazut mult fata de anii trecuti. Prin 1994-1995, marile companii dadeau si 50 euro/mp pentru un „first-class”. Astazi, se platesc in jur de 18 euro/mp pe luna.

„Preturile de inchiriere pentru birouri de clasa A variaza intre 17 si 20 euro/mp, in timp ce pentru spatiile de clasa B ajung la 12-16 euro/mp. La vanzare, preturile variaza intre 1.200 si 2.000 euro/mp, luand in calcul localizarea si finisajele cladirii”, a declarat Mihaela Raducanu, director Departament Inchirieri la compania Regatta. „Deoarece oferta si cererea sunt inegale pentru inchiriere, trendul preturilor este sa ramana aproximativ la acelasi nivel, poate inregistrand o usoara crestere spre sfarsitul anului. Cea mai spectaculoasa schimbare s-a inregistrat in sfera achizitiilor, unele proprietati vanzandu-se si la 2.000 euro/mp din cauza cererii foarte mari si a ofertei foarte scazute”, a mai spus Mihaela Raducanu.

Care ar fi investitia? Europe House (sediul Orange din Piata Victoriei) a fost construit cu 23 milioane $ si vandut cu 30 milioane $. Are o suprafata de inchiriere in jur de 13.000 mp. Foarte importante pentru cladirile de birouri sunt locurile de parcare. Probabil ca intr-un viitor nu foarte indepartat, edilii vor adopta acte normative prin care ii vor obliga pe proprietarii acestor imobile sa aiba grija de masinile chiriasilor si vizitatorilor.

Locuinte in regim hotelier

O activitate care prinde tot mai mult in marile orase din Romania este inchirirea in regim hotelier. Un intreprinzator achizitioneaza un apartament pe care il renoveaza si apoi il scoate pe piata. Cumperi cu vreo 60.000-80.000 euro (intr-o zona buna din Bucuresti), te mai costa 10.000-20.000 sa il pui la punct si mai ramane sa atragi clientii. Ca sa aranjezi spatiul la modul profesionist, e nevoie de gresie, faianta, parchet, instalatii termice si sanitare noi. Tarifele se situeaza pe la 40-60 euro pe noapte. Unor clienti le convine acest sistem, pentru ca ocupa un apartament intreg la banii pe care i-ar da la un hotel de trei stele pentru o camera. Ca oferta sa devina mai atractiva, unii intreprinzatori asigura servicii de curatenie. Totodata, se poate face o intelegere cu un restaurant din apropiere, pentru micul-dejun. Pentru aceasta afacere se acorda atestat de la Ministerul Transporturilor, Constructiilor si Turismului. Apartamentele se clasifica pe numar de stele, la fel ca si hotelurile.

Influente provenite din afara tarii

„Durata medie de recuperare a investitiei pe piata imobiliara din Romania era, prin 2001-2001, in jur de 4-5 ani. Astazi, aceasta este de 8-10 ani, maine… Iar poimaine va fi la fel ca in celelalte tari din UE. Unii investitori de acum se vor orienta treptat catre piete in expansiune, cu preturi comparative deocamdata mici – de pilda, Ucraina.

Desigur ca in evolutia pietei imobiliare pot interveni si modificari care tin de conditiile externe, care in general sunt greu de prevazut. Fluxuri de capital international care erau orientate anterior traditional catre alte piete, din anumite motive isi pot schimba directia. Anumite conditii care evolueaza pozitiv in tara noastra pot face in viitor investitiile mai atragatoare. Printre acestea, stabilitatea politica si mai ales legislativa, armonizarea modului de actiune pe piata cu ceea ce este cunoscut deja in tarile de origine etc.”
Arh. Cristian Popescu-Ialomita, vicepresedinte ARAI (Asociatia Romana a Agentiilor Imobiliare)

La occidentali, termenul este de 15-25 ani

„Inainte de scumpirile din 2003, termenul de revenire (sau perioada medie de recuperare a investitiilor) pe piata imobiliara era intre 5 ani, in zonele bune, si 8 ani, in cele proaste. La ora actuala, avem un interval intre 8 si 12 ani. In tarile dezvoltate, intervalul se situeaza intre 15 si 25 ani. Toate performantele din domeniul imobiliar sunt corelate cu performantele de pe celelalte piete – bursiera, bancara etc. – si, de asemenea, cu dobanzile. La un termen de revenire de 5 ani corespunde o dobanda teoretica de 20% pe an in valuta, iar la un termen de 12 ani – 8% pe an in valuta. Aceasta dobanda teoretica reprezinta nivelul la care am recupera investitiile in valuta. Preturile de vanzare vor creste, la fel si chiriile, dar intr-un ritm mai lent, cu exceptia puseului din aceasta toamna. In viitor vom avea si noi, ca occidentalii, termene de revenire mari.”
Ion Radu Zilisteanu, director general la Intermedias Bucuresti